本日は、前回に引き続き「住宅ローンの選び方」についてお話しします。

今回は、銀行の住宅ローンについて詳しく解説していきます。

住宅ローンの3つの金利タイプ

前回の振り返りとなりますが、銀行の住宅ローンには以下の3つの金利タイプがあります。

1. 変動金利
2. 期間固定金利（5年固定、10年固定など）
3. 全期間固定金利（フラット35など）

今回は、特に多くの方が選択する「変動金利」と「期間固定金利」について詳しく解説します。

変動金利の特徴

変動金利には以下の3つの特徴があります。

1. 定期的な金利の見直し
   • 多くの銀行では、年に2回または3回の頻度で金利の見直しが行われます。
   • 一部の銀行では、毎月見直しを行う場合もあります。
2. 5年ごとに支払額の見直し（リスケジュール）
   • 金利が上昇した場合でも、5年間は毎月の支払額が変わりません。
   • ただし、支払額の内訳が変わり、元金部分が減り、利息部分が増えます。
3. 最大1.25倍までの支払額増加制限
   • 5年後の見直し時に、支払額が急激に増加しないよう、1.25倍までの増加に制限されています。
   • 例えば、月8万円の支払額が最大10万円までしか増えない仕組みです。

期間固定金利の特徴

期間固定金利には以下の3つの特徴があります。

1. 固定期間中は金利が変わらない
   • 5年、10年などの固定期間中は、金利が変動しません。
2. 固定期間終了後に変動金利または再固定を選択
   • 固定期間が終了すると、変動金利に移行するか、新たな固定金利を選ぶ必要があります。
3. 固定期間終了後の金利上昇リスク
   • 固定期間終了後、金利が上昇する可能性が高いです。
   • 例として、10年固定の場合、当初0.8%の金利が適用されるが、終了後に基準金利（例: 2.3%）から1%引きとなり、実際の金利が1.3%に上昇することが考えられます。
   • ただし、基準金利は変動するため、将来的により高い金利になるリスクがあります。

変動金利と固定金利の決まり方

住宅ローンの金利は、それぞれ以下の指標に影響を受けます。

• 変動金利: 短期プライムレート（銀行が企業に融資する際の金利）に連動
• 固定金利: 日本国債の利率に連動

例えば、日本の金融政策により短期プライムレートが上昇すれば、変動金利の住宅ローンも上がる可能性があります。一方、国債利回りが上昇すれば、固定金利も上昇する傾向にあります。

変動金利 vs 固定金利 どちらを選ぶべき？

どちらの金利が良いかは、一概には決められません。選択のポイントは、返済計画に合った金利タイプを選ぶことです。

• 短期間（10～15年程度）で返済を終える予定の方: 期間固定金利がおすすめ。
• 長期間（30～35年）で返済を考え、金利の動向を注視できる方: 変動金利が適している可能性あり。
• 金利変動リスクを回避したい方: 全期間固定金利を検討。

いずれにしても、「リスクのない金融商品は存在しない」ことを理解した上で、自分のライフプランや資金計画に合った選択をしましょう。

まとめ

• 変動金利は低金利で借りられるが、金利上昇のリスクがある。
• 期間固定金利は、一定期間金利が固定されるが、終了後の金利上昇リスクがある。
• 金利の決まり方を理解し、自分の返済計画に合った選択をすることが重要。
• また福岡で注文住宅を建てる場合においてはにおいては警固断層などのリスクが考えられます。地震保険の加入など十分な備えが求められます。

？ 福岡で注文住宅を建てるとき、どの銀行を利用する人が多いですか？

• 一番人気は地元の「福岡銀行」や「西日本シティ銀行」

• 北九州銀行や佐賀銀行、肥後銀行など、地域に密着した銀行も選ばれています

• メガバンク（三井住友信託銀行など）もありますが、注文住宅では地元銀行のほうが柔軟な対応をしてくれることが多いです

？ 注文住宅ならではの住宅ローンのポイントってありますか？

• 建物の完成前から支払いが発生するのが大きな特徴です

• 「土地代」「着工金」「中間金」「完成金」など、分割して支払うケースが多いです

• 一般的な住宅ローンではカバーしきれない場面もあるので、資金計画がとても重要です

？ 「つなぎ融資」って、どういうものですか？

• 建物が完成する前の支払い（たとえば土地代や着工金など）に使うローンです

• 1年ほどの短期ローンで、金利はやや高め（2～3％が目安）

• 自己資金が少ない方でも家づくりを進めやすくなります

？ 「分割融資」とはどう違うのですか？

• 建築の進み具合にあわせて、段階的にお金を借りられるローンです

• つなぎ融資よりも金利が低いことが多く、人気があります

• 銀行によっては分割融資に対応していない場合もあるので、事前に確認を

？ ローン選びで気をつけるポイントは？

• ハウスメーカーや工務店と提携しているローンは、条件が良いこともあります

• 土地と建物を別々にローンを組める商品も便利

• 建築中は「利息だけ支払う」など、負担を軽くできる仕組みもあるので要チェックです

？ 金利のタイプって、どう分かれてるんですか？

大きく分けて3つあります：

• 変動金利：金利が定期的に見直されます。最初は低くても、将来上がるリスクがあります

• 固定金利（期間固定）：5年・10年など一定期間だけ金利が固定されるタイプ。終わった後は変動か再固定を選びます

• 全期間固定金利（例：フラット35）：借り始めから完済までずっと同じ金利。安心感があります

？ 変動金利って、どういう仕組みですか？

• 多くの銀行で半年ごとに金利が見直されます

• 月々の支払い額は5年間変わらない仕組み（ただし内訳は変わります）

• 5年後に支払い額が増えても、最大で1.25倍までというルールがあります

？ 固定金利のメリットと注意点は？

• 固定期間中は金利が変わらないので安心です

• ただし、固定期間が終わった後に金利が上がることもあるので、将来の資金計画が大切です

？ フラット35ってどんな人に向いてますか？

• 長期にわたって金利を固定したい方におすすめ

• 団体信用生命保険（団信）の加入は任意なので、健康面に不安がある方にも利用しやすいです

？ 福岡の住宅ローン、金利はどう決まるの？

• 変動金利は「短期プライムレート」に連動しています

• 固定金利は「日本国債の利回り」に連動しています

• 経済状況によって金利は変わるので、住宅ローン選びにはニュースや金利動向のチェックも大切です

？ どの金利タイプを選ぶべきか、迷ったときは？

• 10～15年以内に返済を終える予定の人：固定金利が安心

• 長期間かけて返す予定の人：変動金利が向いていることも

• 金利リスクを避けたい人：フラット35（全期間固定）を検討しましょう

？ 福岡で家を建てるとき、地震のリスクは？

• 福岡には「警固断層」などの活断層が存在するため、地震への備えが必要です

• 地震保険に加入する方も多く、耐震等級や地盤調査などをしっかり行うことが安心につながります

本日は少し専門的な内容でしたが、いかがでしたでしょうか？

次回は、「フラット35」の詳細について解説しますので、お楽しみに！

第1回

第2回

第3回

ありがとうございました。

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