用途地域の重要性と環境変化

― マンションのリスクをなくすために知っておくべきこと ―
監修：長崎秀人（長崎材木店 一級建築士事務所）

【知らないと損】用途地域とは？環境の変化とマンションリスクを防ぐために知っておくべきこと｜福岡の注文住宅

「静かな住宅街」が、数年後に変わることもあります

家を買うとき、つい「価格」や「間取り」「立地」ばかりを見てしまいがちですが、実はもっと大事なことがあります。
それが「用途地域（ようとちいき）」。

この言葉、聞きなれない方も多いかもしれませんが、用途地域はその土地の将来の環境や資産価値を大きく左右する「ルールブック」のようなものです。

今回は、マンション購入時の注意点や、住宅地の未来を守るポイントも交えて、「用途地域」の基本をわかりやすく解説します。

用途地域とは？簡単に言うと…

用途地域とは、都市計画法に基づいて、土地に「どんな建物が建てられるか」を決めるエリア区分のことです。

• ✅ 住宅だけの地域

• ✅ 店舗やマンションが建てられる地域

• ✅ 工場もOKな地域

など、全部で13種類の用途地域があり、土地の未来像を決める大切なルールです。

【要注意】建てられない土地もある？

家を建てるなら、まず「その土地に住宅が建てられるかどうか」をチェックすることが大前提です。

建てられる地域例：

• 第一種・第二種低層住居専用地域

• 中高層住居専用地域

• 準住居地域

逆に、建てられない or 難しいエリアもあります：

• ❌ 市街化調整区域（原則建築不可）

• ❌ 工業専用地域（住宅NG）

• ❌ 農地（転用許可がないと建てられない）

【実例】知らぬ間に環境が激変するケース

「静かな住宅街だと思って買ったのに、数年後に隣にコンビニができて夜うるさい…」
「日当たりがよかったのに、大きなビルが建って真っ暗になった…」

これは用途地域を見落としたことによる典型的な失敗例です。
とくに「商業地域」や「準工業地域」に建つマンションは、将来的に周辺が大きく変わる可能性があります。

用途地域によって変わる「マンションリスク」

用途地域がマンションに与えるリスクには、次のようなものがあります。

1. 周辺環境が激変する

→ 隣に高層マンションや商業施設が建って騒音・日照・視線の問題が発生。

2. 資産価値が下がる可能性

→ ファミリー層に敬遠され、将来の売却が難しくなる場合も。

3. 管理組合では防げない

→ マンションの隣の土地は他人の所有物。住人が口を出せません。

用途地域を確認する方法

土地を買う前に、以下をチェックしましょう：

• ✅ その土地の用途地域（市役所・不動産会社で確認可）

• ✅ 隣接地の用途地域も見る

• ✅ 将来的な都市計画の変更予定は？

• ✅ 開発計画や申請が出ていないか？

【一覧表】マンションが建ちにくい・建てられない用途地域

【参考】マンションが建ちやすい用途地域

【結論】静かな暮らしを望むなら「用途地域」を見よ

「今の風景」だけで土地を判断するのは危険です。
5年後、10年後に周囲がどうなるか──
それを知るためのヒントが「用途地域」にあります。

特に、次のような方には用途地域の確認をおすすめします：

• 子育て環境を大切にしたい

• 落ち着いた住まいを望んでいる

• 資産価値を長く保ちたい

【無料相談受付中】用途地域、建築制限、開発予定…気になる土地を一緒にチェックします

長崎材木店一級建築士並びに弊社不動産事業部「長崎材木店リアルエステート」では、お客様が検討している土地について、

• 用途地域の確認

• 建てられる建物の種類

• 周囲の環境や開発計画

などを無料で調査・ご説明いたします。
不安なまま土地を買う前に、ぜひ一度ご相談ください。

詳細な情報や具体的なアドバイスについては、弊社設計士までお尋ねください。

文責・監修：長崎秀人
福岡県の注文住宅専門の設計事務所「長崎材木店一級建築士事務所」代表。
業界歴35年、建築士・宅地建物取引士資格保有。
設計から施工、不動産取引まで一貫対応する体制で、信頼性の高い住まいづくりを支え続けている。