福岡で注文住宅を建てる場合、土地がない場合は土地の購入が必要です。

土地購入の際に必ずあるのが重要事項の説明。

この説明は以下の様になります。

重要事項説明に関する解説

はじめに

重要事項説明は、契約前に不動産取引に関する重要な情報を説明するものであり、専門的な内容が多く含まれています。契約に関わる方々が内容を理解しやすいよう、本解説をご覧いただき、役立てていただければ幸いです。

また、本内容は宅地建物取引士試験を受験予定の方にとっても有益な情報となります。特に、試験を控えている方は、実務においてどのような説明が行われるのかを把握するためにご活用ください。

重要事項説明書の概要

今回使用する書式は、福岡県宅地建物取引業協会が推奨するテンプレートを基に、仮の情報を入力したものです。前提として、中古戸建の売買を行うケースを想定して解説を進めます。

1ページ目（基本情報）

• 売主: 山本華子
• 買主: 長崎太郎
• 不動産会社: 仲介業者（媒介）
• 担当宅地建物取引士の情報

不動産会社が介在する場合、その情報と取引士の氏名・登録番号が記載されます。

2ページ目（物件情報）

土地情報

• 所在地: 福岡県福津市
• 地目: 宅地
• 土地面積: 179.53㎡
• 所有権: 売主が完全所有
• 前面道路: 公衆用道路（持分1/3）

建物情報

• 所在地: 上記土地と同じ
• 建物種類: 居宅
• 構造: 木造 瓦葺 2階建
• 床面積: 各階の床面積と合計
• 築年月: 昭和59年（1984年）

3ページ目（法規制関連）

• 用途地域: 第一種低層住居専用地域
• 建ぺい率: 40%（角地特例適用で50%）
• 容積率: 60%
• 道路: 建築基準法第42条1項5号の位置指定道路

4ページ目（法令制限）

• 都市計画: 市街化区域
• 土砂災害警戒区域: 該当なし
• 津波災害警戒区域: 該当なし
• ハザードマップ: 洪水浸水想定区域に該当

5ページ目（設備状況）

• 電気: 九州電力
• 水道: 公営水道
• ガス: 個別プロパン
• 排水: 公共下水

6ページ目（契約金額・精算）

• 売買代金: 1,280万円
• 手付金: 50万円
• 固定資産税精算: 引渡し日を基準に日割精算
• 仲介手数料: 48万8,400円（税込）

7ページ目（契約解除・違約金）

• 手付解除: 規定あり
• 引渡し前の滅失・損傷: 売主負担
• 契約不適合責任: 一定期間売主負担
• 反社会的勢力条項: 含まれる

8ページ目（住宅ローン特約）

• ローン承認期限: 令和y年10月1日
• ローン不承認時: 契約解除・手付金返還
• 買主の信用状況の変化: 解除不可（例：新たな借入、転職など）

9ページ目（契約不適合責任）

• 建物の瑕疵（欠陥）: 3ヶ月の売主負担補償あり
• 瑕疵担保保険: 売主は未加入

10ページ目（その他重要事項）

• 確認申請書: あり
• 検査済証: あり
• アスベスト調査: 不明
• ハザードマップ: 公開資料に基づき説明

まとめ

重要事項説明は、土地を購入する際の不動産取引における重要な要素の一つであり、買主が理解したうえで契約を締結するためのものです。特に、住宅ローン特約と契約不適合責任は慎重に確認する必要があります。

また、福岡においては警固断層などのリスクが考えられます。ハザードマップやインフラ設備の情報も、契約後の生活に直結する重要な項目ですので、注文住宅を建てる場合は事前に確認しましょう。

宅建試験を受験予定の方へ:

今回の説明内容は、宅地建物取引士試験の範囲とも重なる内容が多く含まれています。試験対策としても、ポイントを押さえて復習することをおすすめします。

土地購入時に必要な「重要事項説明」FAQ

■ 重要事項説明とは？

Ｑ　土地を購入する際、なぜ「重要事項説明」が必要なのですか？

• 不動産契約の前に、買主が不利な契約を結ばないよう重要情報を伝えるための説明です。
• 宅地建物取引士（宅建士）の資格を持つ担当者が、法に基づいて内容を説明します。
• 契約の透明性を高めることで、トラブルの防止につながります。

■ 重要事項説明書の構成と内容

Ｑ　重要事項説明書にはどんな内容が記載されているのですか？

全10ページほどの書類で、主に以下の項目が含まれます：

• 【1ページ目】売主・買主・不動産会社・宅建士の情報
• 【2ページ目】土地と建物の基本情報（住所、面積、築年など）
• 【3〜4ページ目】法的制限（建ぺい率、容積率、都市計画など）
• 【5ページ目】インフラ設備（電気・ガス・上下水道の有無）
• 【6ページ目】売買代金、手付金、固定資産税精算、仲介手数料など
• 【7ページ目】契約解除、損傷時の責任、反社排除条項など
• 【8ページ目】住宅ローン特約（審査不承認時の解除規定）
• 【9ページ目】契約不適合責任（瑕疵があった場合の売主補償）
• 【10ページ目】検査済証、アスベスト、ハザード情報の有無

■ 福岡での土地購入時に注意すべきこと

Ｑ　福岡で土地を買う際に気をつけるべきポイントは？

• ハザードマップ：洪水・地震（警固断層）など災害リスクの確認
• 法的制限：用途地域、建ぺい率、容積率、斜線制限などの確認
• 接道：建築基準法に適合した道路に面しているか
• インフラ：水道・ガス・下水などが利用可能かどうか

■ 住宅ローン特約について

Ｑ　「住宅ローン特約」とは何ですか？

• 住宅ローン審査が通らなかった場合に、手付金を返還して契約を白紙解除できる特約です。
• 「いつまでにローン承認が必要か」という期限が明記されます。
• 買主側の事情（転職、借入増など）で審査が通らない場合は、解除が認められないこともあります。

■ 契約不適合責任とは？

Ｑ　「契約不適合責任」とは？

• 引渡し後に雨漏り、構造の不具合などが発覚した場合、一定期間は売主が補償する制度です。
• 通常、3ヶ月間の補償期間が設定されます。
• 瑕疵担保保険に未加入の場合、売主が直接対応します。

■ 宅建試験の学習にも役立ちますか？

Ｑ　宅建試験の勉強にもなりますか？

• はい。重要事項説明は宅建試験でも主要な出題分野です。
• 実際の書類を見ることで、知識がより実務的に身につきます。
• 特に法令上の制限、契約不適合責任、住宅ローン特約は要チェック項目です。

文責・監修：長崎秀人
福岡県の注文住宅専門の設計事務所「長崎材木店一級建築士事務所」の代表。宅建業も営み、業界歴は35年に及び、建築士・宅地建物取引士の資格を持つ。明治30年創業の同社は、設計から施工、不動産取引まで幅広く手掛け、公正なサービス専門性と実績に基づく信頼性の高い情報を提供している。

私たち長崎材木店一級建築士事務所は、”より美しく、すみ継ぐ”という思想のもと、福岡で自然素材の注文住宅を、設計から施工まで一貫して手がけています。ただ家を建てるのではなく、暮らしをかたちにすることを何より大切にしています。「福岡で家を建てるなら、長崎材木店 一級建築士事務所」──そう言っていただけるように。